DESPRE PROIECT:  asociatii360.ro a fost conceput din dorința de a evidenția poziția de extremă vulnerabilitate în care se află proprietarul, gravele problemele de funcționalitate ale Legii 196/2018, dar și de felul în care această lege este înțeleasă și aplicată de persoanele implicate în activitatea asociațiilor de  proprietari.

URMĂREȘTE-NE:

CONTACT: florian.munteanu@asociatii360.ro

     Conform dispozițiilor art. 104(2) din Legea 196/2018 „Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.” – ceea ce înseamnă că asociațiile de proprietari care au fost înființate anterior intrării în vigoare a Legii 196/2018, au obligația de a-și actualiza documentele constitutive (statutul și acordul de asociere). Este evident faptul că prevederile regăsite în documentele constitutive ale asociațiilor de proprietari trebuie să fie în acord cu dispozițiile Legii 196/2018 și nu să le încalce, în caz contrar aceste prevederi fiind nule de drept.

     În ceea ce privește desființarea asociațiilor de proprietari, din păcate încă nu există o practică unitară în rândul instanțelor de judecată în ceea ce privește condițiile în care se poate cererea de dizolvare, și asta pentru că încă mai sunt admise trimiteri (în mod eronat din punctul meu de vedere) la prevederile unei norme legale (O.G. 26/2000) ce are aplicabilitate în sfera asociațiilor și fundațiilor, ... deci nu a asociațiilor de proprietari – a căror organizare este reglementată de Legea (specială) 196/2018.

     În acest articol publicat la data de 25.09.2025 am arătat cum Judecătoria Bârlad a admis cererea de dizolvare a unei asociații de proprietari în baza hotărârii adunării generale și a prevederilor unui statut al asociației, a cărui formă a fost dată de norma metodologică ce făcea parte integrantă din Hotărârea 400/2003 (abrogată), statut pe care-l au încă multe asociații de proprietari care nu și-au actualizat documentele constitutive conform prevederilor Legii 196/2018.

     În mod succint, Judecătoria Bârlad a considerat că asociația de proprietari se poate dizolva în baza unei hotărâri de adunare generală, având în vedere dispozițiile articolului 54 alineatul (1) din O.G. 26/2000 potrivit căruia „Asociațiile și federațiile se dizolvă: a) de drept; b) prin hotărârea judecătoriei sau a tribunalului, după caz; c) prin hotărârea adunării generale.” Mai mult de atât în adunarea generală hotărârea a fost adoptată în baza prevederilor statutului (neactualizat) a cărui formă a fost preluată dintr-o normă legală abrogată.

     Pe de altă parte este adevărat că sunt multe instanțe de judecată care resping astfel de cereri privind dizolvarea asociațiilor de proprietari fundamentate pe alte prevederi decât cele ale Legii 196/2018, act normativ ce permite desființarea asociației de proprietari doar atunci când numărul proprietarilor din condominiu scade sub 3.

     Conform unei rețineri recente atât a Judecătoriei cât și a Tribunalului Giurgiu „Dispozițiile O.G. nr. 26/2000 reprezintă dreptul comun pentru asociații și fundații”, iar „asociațiile de proprietari funcționează potrivit unor reglementări speciale ale Legii nr.196/2018”, prin urmare nu pot fi supuse „dizolvării conform art. 56 din O.G. nr. 26/2000”.  

     Așa cum am spus, sunt multe asociații de proprietari care nu și-au modificat documentele constitutive, având un model de statut bazat pe o legislație abrogată, unde se prevăd și alte condiții de dizolvare, iar prevederile unui statut nu pot avea întâietate în fața legislației în vigoare.

     Aspectul cel mai important din ceea ce a reținut atât Judecătoria cât și Tribunalul Giurgiu și care ar trebui să devină practică unitară fără niciun fel de abatere, este că funcționarea și organizarea asociațiilor de proprietari este reglementată prin Legea 196/2018 care este un act normativ special, neexistând niciun motiv pentru care prevederi ale acestei norme legale să fie înlocuite cu ale unei alte legislații care are o altă sferă de aplicabilitate.

     Sper că se va înțelege într-un final de absolut toți cei implicați sau care emit decizii/hotărâri în legătură cu asociațiile de proprietari, că prevederile O.G. 26/2000 - actul normativ în vigoare ce are ca sferă de aplicabilitate asociațiile și fundațiile - nu are de ce să fie luat în considerare atât timp cât există dispoziții clare în legislația specială (Legea 196/2018) a asociațiilor de proprietari.

Florian Munteanu, site manager

Alte Articole