Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Vot vs. cvorum – diferența care contează în adunarea generală
Într-o asociație de proprietari, adunarea generală este locul în care se iau cele mai importante decizii întrucât aici sunt aleși cei care reprezintă asociația, sunt aprobate bugete, sunt stabilite lucrări, fiind sunt adoptate și alte hotărâri care privesc situații specifice din condominiu.
Lucrurile pot părea destul de simple până în momentul în care apare discuția despre voturi. Mai ales atunci când unul dintre proprietari deține mai multe apartamente și/sau spații cu altă destinație decât cea de locuit, se poate ridica în mod firesc întrebarea dacă numărul mai mare al proprietăților deținute îi oferă acestuia o pondere mai mare nu numai în cazul votului, ci și atunci când se stabilește cvorumul. Răspunsul este nu. Iar pentru a înțelege de ce, trebuie făcută o distincție clară între două noțiuni care sunt uneori confundate: votul și cvorum.
Pentru ca o adunare generală convocată să poată adopta hotărâri, Legea 196/2018 prevede că trebuie să fie prezenți, personal sau prin reprezentanți, mai mult de jumătate dintre proprietarii membri ai asociației. Prin urmare, atunci când se stabilește dacă există sau nu cvorumul necesar, contează numărul proprietarilor membri ai asociației, nu numărul apartamentelor sau al celorlalte unități de proprietate pe care aceștia le dețin.
În ceea ce privește însă votul, regula este diferită. Legea 196/2018 stabilește că fiecare proprietar membru are dreptul la un vot pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară pe care o deține. Astfel, proprietarul unui apartament va avea un vot, în timp ce proprietarul a două apartamente va avea două voturi. Există însă și o situație specială: în cazul hotărârilor referitoare la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare și modernizare, ponderea votului fiecărui proprietar este egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună. De asemenea, legea limitează ponderea voturilor la 50% atunci când un proprietar deține mai mult de jumătate din totalul cotelor-părți indivize din condominiu.
Prin urmare, deținerea mai multor proprietăți în același condominiu poate influența numărul sau ponderea voturilor unui proprietar, însă nu îi multiplică și calitatea de membru al asociației.
Diferența poate fi observată mai ușor printr-un exemplu. Să presupunem că într-un condominiu există 10 apartamente cu aceeași suprafață utilă. Unul dintre proprietari deține 5 dintre acestea, iar celelalte 5 aparțin altor 5 proprietari. În total, există, așadar, 6 proprietari membri ai asociației. În situația unui vot obișnuit, proprietarul celor 5 apartamente va avea 5 voturi, iar fiecare dintre ceilalți proprietari va avea câte un vot. În schimb, atunci când se stabilește cvorumul necesar pentru prima convocare a adunării generale, proprietarul celor 5 apartamente va fi luat în calcul o singură dată. Nu numărul apartamentelor este cel care contează în acest caz, ci numărul proprietarilor membri ai asociației. Așadar, fiind vorba despre 6 proprietari membri, pentru întrunirea cvorumului necesar la prima convocare trebuie să fie prezenți cel puțin 4 dintre aceștia, personal sau prin reprezentanți.
Aceasta este, în esență, diferența dintre cele două noțiuni. Numărul apartamentelor poate influența numărul de voturi pe care le are un proprietar, însă nu îi multiplică și calitatea de proprietar membru atunci când se stabilește cvorumul. Confuzia apare, probabil, tocmai pentru că același proprietar poate avea o influență mai mare asupra rezultatului unui vot prin numărul unităților de proprietate pe care le deține. De aici se poate ajunge, în mod greșit, la concluzia că acesta ar trebui să fie luat în calcul de mai multe ori și atunci când se stabilește numărul proprietarilor necesari pentru întrunirea cvorumului.
Cele două situații sunt însă diferite și sunt tratate ca atare de Legea 196/2018. Atunci când se stabilește numărul voturilor, contează regulile referitoare la vot și la unitățile de proprietate deținute. În momentul în care se verifică existența cvorumului, contează numărul proprietarilor membri ai asociației prezenți personal sau prin reprezentanți. Ca urmare, votul este influențat de numărul unităților de proprietate, în timp ce cvorumul se stabilește în funcție de numărul proprietarilor membri ai asociației, indiferent de câte proprietăți deține fiecare dintre ei.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
