DESPRE PROIECT: asociatii360.ro a fost conceput din dorința de a evidenția poziția de extremă vulnerabilitate în care se află proprietarul, gravele problemele de funcționalitate ale Legii 196/2018, dar și de felul în care această lege este înțeleasă și aplicată de persoanele implicate în activitatea asociațiilor de proprietari.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT: florian.munteanu@asociatii360.ro
Riscul ascuns al Legii 196/2018: contestarea hotărârilor adunării generale pe baza prevederilor statutului asociației
Posibilitatea ca fiecare asociație de proprietari să își stabilească propriile majorități în ceea ce privește cvorumul minim în luarea deciziilor într-o adunare generală poate conduce la situații în care adoptarea unor hotărâri necesare devine dificilă sau chiar imposibilă.
În practică participarea proprietarilor la adunările generale este mai degrabă redusă, iar impunerea unor majorități mai ridicate decât cele prevăzute de lege poate favoriza blocaje în activitatea asociațiilor de proprietari.
Dispoziția din Legea 196/2018 care dă frâu liber apariției unor astfel de situații se regăsește la articolul 48 alin. (4), unde se prevede că „Hotărârile adunărilor generale se iau în cadrul adunării generale convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociației de proprietari pot fi prevăzute și alte condiții de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puțin de jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată ...”
Practic prin această prevedere, oricărei tip de hotărâri luate în adunarea generală i se poate ajusta limita minimă a cvorumului necesar adoptării ei de la 50%+1 până la 100%, ceea ce poate fi extrem de nociv pentru funcționalitatea unei asociații de proprietari. Pe de altă parte nu este mai puțin adevărat că majoritățile mai mari pot oferi o protecție suplimentară împotriva unor decizii importante luate în grabă sau fără un sprijin suficient.
Un alt pericol real apare atunci când statutul prevede limite mari ale cvorumului minim necesar, facilitând astfel acțiunile în instanță ale proprietarilor în sensul anulării hotărârilor adoptate pentru care nu s-a respectat limita minimă prevăzută.
O astfel de situație s-a întâmplat la Constanța într-o asociație cu doar 18 apartamente, unde unul dintre proprietari a cerut instanței de judecată anularea hotărârilor adoptate într-o adunare generală. Motivele acestei cereri fiind printre altele că adunarea generală nu a fost legal convocată, astfel cum impun în mod imperativ prevederile art. 47 alin.4 din Legea nr. 196/2018, dar și că la adunarea generală au participat 15 din cei 18 proprietari din cadrul asociației, însă din totalul celor prezenți doar 5 dintre ei fiind membri semnatari ai acordului de asociere, fără ca restul să fi depus cereri de aderare.
De asemenea proprietarul care a cerut anularea hotărârilor adunării generale a mai arătat că în statutul asociației este prevăzut la art. 11 lit. b că hotărârile adunării generale sunt valabile numai în prezența a 2/3 din membrii asociației.
Mai trebuie spus că proprietarul supărat pe asociație este în fapt fostul președinte, așa explicându-se și că a aut acces facil la toate documentele asociației și a știut exact unde să atace.
P.S.: deși este posibil ca prevederile articolului 48 alin. (4) din Legea 196/2018 să fi fost gândită a oferi autonomie asociațiilor de proprietari, totuși ea poate reprezenta un instrument de blocare a activității asociațiilor, cu atât mai periculos fiind faptul că această prevedere permite creșterea limitei minime a numărului de voturi inclusiv în cazul adunărilor generale reconvocate.
Florian Munteanu, site manager
Alte Articole
