Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Restanțele la întreținere: reguli, termene și măsurile pe care le poate lua asociația de proprietari
Puține situații generează mai multe discuții într-o asociație de proprietari decât acumularea restanțelor la plata cotelor de contribuție. În unele condominii este vorba despre întârzieri ocazionale, care se rezolvă simplu și într-un timp relativ scurt. În altele însă, datoriile se acumulează luni sau chiar ani la rând, iar efectele lor încep să fie resimțite de toți proprietarii din condominiu.
Asociația de proprietari administrează patrimoniul comun al tuturor proprietarilor. Din sumele încasate sunt achitate facturile către furnizorii de utilități, serviciile contractate pentru întreținerea și administrarea condominiului, lucrările de reparații, verificările tehnice și toate celelalte cheltuieli necesare funcționării normale a proprietății comune.
Atunci când o parte dintre proprietari nu își îndeplinesc obligațiile de plată, asociația trebuie să găsească resurse pentru a-și respecta propriile obligații. Facturile către furnizori trebuie achitate la termen, proprietatea comună trebuie întreținută, contractele încheiate de asociație trebuie respectate, iar obligațiile legale nu dispar doar pentru că unul sau mai mulți proprietari nu își achită cotele de contribuție.
În contextul în care restanțele nu-i afectează doar pe proprietarii care nu-și achită cotele de contribuție, apare o întrebare firească: ce poate face, în mod legal, asociația de proprietari pentru recuperarea acestor sume?
Când poate fi considerată o sumă restantă?
Nu orice sumă înscrisă pe lista de plată reprezintă imediat o restanță. Legea 196/2018 stabilește atât termenul în care proprietarii își pot achita cotele de contribuție, cât și momentul de la care asociația poate apela la diverse formalități pentru recuperarea creanțelor.
În situația în care termenul de plată al listei este de 30 de zile de la data afișării, dreptul asociației de a introduce acțiunea prevăzută de art. 78 alin. (2) din Legea 196/2018 intervine după expirarea a încă 60 de zile de la termenul scadent, respectiv la 90 de zile de la data afișării listei de plată.
Penalitățile de întârziere - nu pot fi aplicate în mod arbitrar și nici nu iau naștere automat prin simpla neplată a unei liste de întreținere.
Aplicarea lor este condiționată de existența unei hotărâri a adunării generale, iar cuantumul acestora nu poate depăși 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.
Penalitățile pot fi calculate numai după expirarea unei perioade de 30 de zile de la termenul scadent al listei de plată, iar valoarea totală a acestora nu poate depăși suma asupra căreia au fost calculate. Cu prioritate, acestea sunt utilizate pentru plata penalităților datorate de asociație către terți. Numai în lipsa unor asemenea obligații, ele pot fi folosite pentru fondul de reparații, respectiv pentru lucrări privind proprietatea comună, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului, în condițiile prevăzute de Legea 196/2018.
Ce poate face, în mod legal, o asociație de proprietari atunci când un proprietar nu își plătește întreținerea?
Recuperarea unei creanțe prin intermediul instanței de judecată trebuie privită ca ultima etapă a unui demers început cu mult înainte. În practică, multe restanțe sunt achitate fără a fi necesară intervenția instanței. Dialogul dintre proprietar și conducerea asociației, notificările sau înțelegerea privind plata eșalonată pot conduce, de multe ori, la stingerea datoriei.
Potrivit art. 78 alin. (2), asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care nu și-a achitat cotele de contribuție mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată, cu informarea membrilor asociației prin afișare la avizier.
Recuperarea restanțelor înseamnă protejarea patrimoniului asociației
Dacă debitele importante sunt tolerate pe perioade îndelungate, consecințele nu sunt suportate doar de asociație, ci de toți proprietarii din condominiu.
Furnizorii își vor solicita creanțele, penalitățile pot continua să curgă, iar lucrările necesare întreținerii proprietății comune pot fi amânate din lipsa resurselor financiare.
Ipoteca legală și notarea debitelor în cartea funciară
Dispozițiile art. 33 alin. (9) din Legea 196/2018 prevăd obligația președintelui sau a administratorului de a solicita notarea în cartea funciară a debitelor mai vechi de trei luni care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată. După stingerea integrală a datoriei, președintele asociației are obligația de a solicita radierea ipotecii legale în termenul prevăzut de art. 80 alin. (4) din Legea 196/2018, astfel încât situația juridică a imobilului să reflecte realitatea.
Ce se întâmplă atunci când proprietarul achită doar o parte din datorie?
În această situație devin aplicabile dispozițiile dreptului comun, respectiv regulile privind imputația plății prevăzute de Codul civil la articolele 1506-1509. Astfel, proprietarul are dreptul să indice obligația pe care dorește să o stingă prin plata efectuată, iar asociația are obligația de a respecta această opțiune, în condițiile prevăzute de lege.
Numai în situația în care proprietarul nu face o asemenea precizare vor deveni incidente regulile Codului civil privind ordinea stingerii obligațiilor.
Se prescriu restanțele la întreținere? Legea 196/2018 nu stabilește un termen special de prescripție pentru recuperarea cotelor de contribuție restante. În lipsa unei reglementări speciale, devin aplicabile dispozițiile art. 2517 din Codul civil, care stabilesc că termenul general de prescripție este de 3 ani.
Concluzionând, buna funcționare a unei asociații de proprietari nu depinde doar de respectarea drepturilor fiecărui proprietar, ci și de asumarea obligațiilor care fac posibilă conviețuirea într-un condominiu. Echilibrul dintre aceste două componente este, în esență, fundamentul pe care Legea 196/2018 își construiește întreaga filosofie.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
