Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Recuperarea debitelor restante poate reprezenta uneori o acțiune complexă și de durată pentru asociațiile de proprietari
Sunt situații în care recuperarea debitelor restante de la proprietari poate deveni un demers complex și de durată pentru o asociație de proprietari, în special atunci când, pe lângă existența datoriei, apar și probleme legate de situația juridică a proprietarului sau a imobilului. O succesiune care nu a fost dezbătută, lipsa unor bunuri care să poată fi urmărite pentru recuperarea creanței sau inexistența documentației cadastrale a imobilului sunt doar câteva dintre situațiile care pot face ca un demers început pentru recuperarea unor restanțe să se prelungească pe parcursul mai multor ani.
O asemenea de speță s-a întâlnit în municipiul Constanța, unde o asociație de proprietari a încercat să recupereze un debit acumulat pentru unul dintre apartamentele din cadrul condominiului, demers care a presupus până acțiuni de ordin juridic și hotărâri ale instanțelor de judecată. Astfel, pentru perioada noiembrie 2014 – martie 2018, debitul restant pe care asociația îl avea de recuperat s-a ridicat la suma de 10.787,93 lei, iar pentru perioada aprilie 2018 – august 2023, acesta a ajuns la valoarea de 50.488,07 lei. În vederea obținerii acestor sume, asociația de proprietari a recurs la instanțele de judecată, iar pentru cele două perioade au fost pronunțate hotărâri definitive favorabile asociației.
Aceste hotărâri definitive nu a dus însă, în mod automat, la recuperarea efectivă a debitelor restante. În timpul demersurilor judiciare a intervenit decesul proprietarului, iar această împrejurare a generat o nouă problemă ce a trebuit soluționată înainte ca procedurile să poată continua.
Asociația de proprietari a fost astfel nevoită să inițieze un nou demers în instanță pentru clarificarea situației succesorale și pentru ca unicul moștenitor să poată prelua drepturile asupra imobilului și obligațiile aferente acestuia.
Depășirea acestei situații nu a însemnat însă și finalizarea demersurilor privind recuperarea debitului. Noul proprietar nu a dorit să achite sumele restante și, în același timp, nu deținea alte bunuri care să poată fi valorificate în vederea achitării datoriei către asociație, în timp ce apartamentul în cauză nu avea întocmită documentația cadastrală necesară înscrierii în cartea funciară.
În aceste condiții, lipsa documentației cadastrale a devenit, la rândul său, un alt impediment în continuarea demersurilor, care au ajuns să vizeze executarea silită a imobilului.
Situația s-a complicat și mai mult când noul proprietar nu a dorit să efectueze măsurătorile cadastrale. Astfel, deși asociația dispunea de hotărâri judecătorești definitive prin care erau recunoscute și stabilite obligațiile de plată, pentru continuarea procedurilor era necesară mai întâi clarificarea situației cadastrale a apartamentului.
Potrivit legislației în vigoare, pentru ca un imobil să poată face obiectul operațiunilor de executare și valorificare prin vânzare, situația sa juridică și de publicitate imobiliară trebuie să permită efectuarea acestor operațiuni.
Întrucât proprietarul nu a dorit să demareze demersurile necesare pentru înscrierea imobilului în cartea funciară, asociația de proprietari s-a adresat Judecătoriei Constanța și a solicitat suplinirea consimțământului proprietarului pentru întocmirea documentației cadastrale și efectuarea operațiunilor de publicitate imobiliară pentru apartamentul în cauză, compus din trei camere și dependințe. Totodată, asociația a solicitat să poată efectua demersurile necesare pentru cadastrarea și înscrierea imobilului în cartea funciară, să semneze documentele necesare îndeplinirii acestor operațiuni și să achite, în numele și pe seama proprietarului, sumele necesare realizării procedurilor.
Demersul a fost încheiat cu succes de către asociație, iar cazul de față arată cum, în anumite situații, recuperarea debitelor restante poate depăși cu mult cadrul unei acțiuni obișnuite pentru obligarea proprietarului la plata cheltuielilor de întreținere. Chiar și după obținerea unor hotărâri judecătorești definitive, asociația se poate confrunta cu situații care împiedică recuperarea efectivă a banilor și care impun noi demersuri juridice, fiecare dintre acestea presupunând timp, documente și costuri suplimentare.
Din toate aceste motive, recuperarea debitelor restante nu ar trebui amânată până în momentul în care acestea ajung la valori foarte mari sau până când situația juridică a proprietarului ori a imobilului devine dificil de clarificat. Cu cât trece mai mult timp de la apariția unei restanțe, cu atât cresc și posibilitățile ca în situația respectivă să intervină elemente care să îngreuneze recuperarea creanței.
Tratarea cu pasivitate a debitelor restante nu reprezintă o soluție. Cu cât asociația intervine mai devreme și urmărește recuperarea sumelor datorate, cu atât există șanse mai mari ca demersurile să se desfășoare într-un cadru mai simplu, înainte ca apariția unor situații precum cele din cazul prezentat să transforme recuperarea unei datorii într-un proces complex și de durată.
În cele din urmă, problema debitelor restante nu privește doar proprietarul care nu își achită obligațiile față de asociație. Atunci când o datorie rămâne nerecuperată o perioadă îndelungată, efectele ajung să fie resimțite de toți proprietarii, iar cei care își achită la timp obligațiile de plată pot fi cei care suportă, cel puțin temporar, povara financiară a unei datorii care aparține altcuiva.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
