DESPRE PROIECT:  asociatii360.ro a fost conceput din dorința de a evidenția poziția de extremă vulnerabilitate în care se află proprietarul, gravele problemele de funcționalitate ale Legii 196/2018, dar și de felul în care această lege este înțeleasă și aplicată de persoanele implicate în activitatea asociațiilor de  proprietari.

URMĂREȘTE-NE:

CONTACT: florian.munteanu@asociatii360.ro

     Printr-o serie de tertipuri abuzive, reprezentanții unei asociații de proprietari din Sectorul 1, au înregistrat cu rea-credință în listele de plată, în dreptul unui imobil recent achiziționat, debite aparținând foștilor proprietari care au fost executați silit. Ulterior, în sarcina noului proprietar, asociația a înscris în Cartea Funciară două sume, respectiv de 59.836,57 lei și de 79.601 lei (este de menționat că la momentul achiziției nu existau sarcini înscrise în Cartea Funciară).

     Deși avea achitate la zi toate datoriile aferente apartamentului pe care îl deținea, noul proprietar figura în Cartea Funciară cu o ipotecă pentru sume pe care nu le datora asociației, fiind astfel și în imposibilitatea de a-și înstrăina imobilul în lipsa unei adeverințe care să constate lipsa debitelor.

     În concret, imobilul fusese dobândit liber de sarcini (cu zero datorii) prin procedura de executare silită, ca urmare a neachitării unui credit bancar (deci nu pentru sumele datorate asociației de proprietari), iar debitul și penalitățile în valoare de 79.601 lei, aparțineau foștilor proprietari.

     Întrucât din suma încasată ca urmare a vânzării imobilului, nu a existat un excedent din prețul obținut față de valoarea creditului nerambursat, asociația de proprietari nu a putut încasa nicio sumă din prețul plătit de către cumpărător.

     Menținerea în lista de plată a datoriei foștilor proprietari, a creat aparența existenței unui debit aparținând noului proprietar, restanță care de fapt nu avea de ce să fie pusă în sarcina acestuia.

     De fapt reprezentanții asociației au încercat să determine un proprietar să achite sume de bani pe care acesta nu le datora, înscriind în Cartea Funciară a imobilului, cu titlu de ipotecă legală, două sume în valoare de 59,836,57 lei respectiv suma de 79.601 lei (care practic era formată din suma de 59,836,57 la care s-au adăugat penalități - deci modul de calcul pentru a doua valoare înscrisă în Cartea Funciară s-a făcut prin dublarea debitului înscris inițial, la care s-au adăugat penalitățile de întârziere).

     Împotriva acestor înregistrări, proprietarul a formulat plângeri atât către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, dar a deschis și două dosare la Judecătoria Sector 1 București, demersuri care au fost respinse în totalitate cu motivarea că legalitatea înscrierii în cartea funciară se raportează exclusiv la elemente de natură formală și anume la simpla cerere a asociației de proprietari la care se anexează extrase din ultima listă lunară de plată, registratorul de carte funciară ori instanța de judecată neavând competența de a intra pe fondul actului supus înscrierii.

     Argumentele reprezentanților asociației de proprietari pentru înscrierea sumelor în Cartea Funciară au fost legate de faptul că debitul în valoare de 79.601 nu a fost achitat nici de foștii și nici de actualul proprietar, prin urmare s-a considerat că eliberarea unei adeverințe din cuprinsul căreia să se omită aspectul existenței unor restanțe la cotele de întreținere, ar echivala cu ascunderea situației reale a respectivului imobil.

     Noul proprietar a contestat lista de plată, solicitând președintelui asociației să-i prezinte modul de calcul privind sumele înregistrare în dreptul apartamentului său și să radieze valorile care nu-i aparțineau. Asociația a refuzat să pună la dispoziție proprietarului modul de calcul ori să radieze datoriile abuzive din listele de întreținere, liste care erau întocmite de așa natură ca proprietarul să nu-și poată achita doar datoria proprie aferentă cotelor de întreținere lunare, fiind trecută o singură sumă care includea datoriile foștilor proprietari, penalitățile acestora pentru neplată, respectiv suma lunară aferentă cheltuielilor de întreținere ale apartamentului.

     Potrivit art. 857 alin. 3 din Codul de procedură Civilă, de la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță, creditorii putându-și realiza aceste drepturi numai din prețul obținut.

     În dosarul deschis de către noul proprietar împotriva asociației, instanța a constat că reclamantul nu datorează pârâtei sumele de 59.836,57 lei, respectiv 79.601 lei, sume înscrise în Cartea Funciară cu titlu de ipotecă legală și a hotărât că reclamantul nu are ca și obligații plată în favoarea pârâtei sumele menționate în listele de întreținere care au stat la baza înscrierii ipotecilor legale și astfel, a reținut că nu sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris, stabilind astfel că nu mai există nicio rațiune pentru menținerea ipotecilor înscrise în Cartea Funciară, dispunând și obligativitatea privind eliberarea unei adeverințe de către asociație din care să reiasă că aceste debite nu aparțin proprietarului în cauză.

Florian Munteanu, site manager

Alte Articole