Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Proprietar cu plățile la zi, făcut dator vândut de asociație
După ce a cumpărat un apartament fără datorii și având achitate la zi cheltuielile de întreținere, un proprietar din București s-a trezit cu două ipoteci înscrise în Cartea Funciară de către președintele asociației, în valoare totală de peste 139.000 de lei, sumele provenind din restanțele foștilor proprietari.
Apartamentul fusese cumpărat prin executare silită, pentru recuperarea unui credit bancar neachitat, și era liber de sarcini la momentul achiziției. Cu toate acestea, o asociație de proprietari din Sectorul 1 a menținut în listele de plată datoriile foștilor proprietari, iar ulterior au fost înscrise în Cartea Funciară două sume: 79.601 lei și 59.836,57 lei, reprezentând debitul principal, respectiv penalitățile calculate la sumele restante.
Întrucât prețul obținut din vânzarea apartamentului nu a depășit valoarea creditului bancar nerambursat, asociația nu a recuperat din acel preț banii pe care îi pretindea de la foștii proprietari. De aceea asociația a menținut în listele de plată restanțele acumulate, iar noul proprietar s-a trezit cu două ipoteci pentru sume pe care nu le datora.
Această situație îi afecta inclusiv posibilitatea de a vinde apartamentul, deoarece adeverința eliberată de asociație trebuia să reflecte situația sa financiară reală.
Proprietarul a contestat înscrierile în Cartea Funciară și a cerut explicații privind sumele trecute în lista de plată în dreptul apartamentului. A făcut plângeri la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară și a deschis două dosare la Judecătoria Sectorului 1 București, însă aceste demersuri au fost respinse. Din cauza modului în care a fost formulată cererea de chemare în judecată, instanța s-a limitat la verificarea aspectelor formale privind înscrierea în Cartea Funciară, fără a mai analiza dacă datoriile reveneau noului proprietar.
Reprezentanții asociației au susținut că debitul de 79.601 lei nu fusese achitat nici de foștii proprietari, nici de actualul proprietar, iar în opinia lor, eliberarea unei adeverințe care să nu menționeze restanțele ar fi însemnat prezentarea incompletă a situației imobilului.
Proprietarul a cerut președintelui asociației să îi prezinte modul de calcul al sumelor și să elimine datoriile care nu îi aparțineau, dar asociația a refuzat atât să ofere explicațiile solicitate, cât și să corecteze listele de plată.
Întrucât situația nu a fost soluționată așa cum și-ar fi dorit și cum era corect din punct de vedere legal, proprietarul a deschis un nou proces. De data aceasta, instanța a stabilit că noul proprietar nu datora nici suma de 79.601 lei, nici suma de 59.836,57 lei, înscrise în Cartea Funciară. A constatat, de asemenea, că acesta nu avea obligații de plată către asociație pentru restanțele și penalitățile aferente înscrise în listele de întreținere. Întrucât aceste sume nu puteau fi imputate proprietarului, instanța a stabilit că nu mai exista un temei pentru menținerea ipotecilor și a obligat asociația să elibereze o adeverință din care să rezulte că respectivele debite nu îi aparțineau.
Conform art. 857 alin. (3) din Codul de procedură civilă, după intabularea dreptului de proprietate al adjudecatarului, imobilul rămâne liber de ipoteci și de alte sarcini care garantează drepturi de creanță, creditorii putând să își recupereze banii numai din prețul obținut, în condițiile legii.
Faptul că o sumă apare într-o listă de plată nu înseamnă automat că ea este datorată de persoana în dreptul căreia a fost înscrisă. În acest caz, deși sumele proveneau din restanțele foștilor proprietari, asociația a menținut asupra apartamentului două ipoteci înregistrare în mod abuziv, pentru a-l obliga pe noul proprietar să achite datorii care nu-i aparțineau.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
