Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.

URMĂREȘTE-NE:

CONTACT: florian.munteanu@asociatii360.ro

     O asociație din București se află de aproape 10 ani într-un șir interminabil de procese declanșat de unul dintre proprietarii din condominiu. Numărul dosarelor deschise de respectivul proprietar este de peste 400, dar n-ar fi imposibil ca deja să fi depășit pragul de 500 acțiuni inițiate, ceea ce face ca probabil să fim în fața celui mai amplu fenomen procesual de acest tip din țară.

     Asociația în cauză este compusă din 9 scări de bloc, fiecare dintre imobile având un regim de înălțime P+9 și având în componență peste 400 de proprietăți individuale.

     O caracteristică importantă a acestei asociații este că de mai bine de 10 ani este lipsită de organe de conducere, administrare și control, care să îndeplinească atribuțiile ce le revin din punct de vedere legal și care să poată reprezenta asociația în nesfârșita succesiune de dosare aflate pe rolul instanțelor de judecată inclusiv în acest moment.

     Acțiunile din instanța nu au fost îndreptate doar împotriva asociației, ci au vizat și alți proprietari din condominiu care au fost chemați în judecată din cauza modalității de folosință a spațiilor comune, dar și un fost președinte.

     O parte dintre procesele deschise împotriva unora dintre proprietari au vizat bunurile și construcțiile aflate la parterul blocurilor (chioșcuri, vitrine frigorifice, tarabe, aparate prepay etc.), sub motivarea că sunt amplasate ilegal pe spațiul de folosință comună și fără acordul proprietarilor, solicitarea către instanță fiind de aceea de a fi obligați proprietarii în cauză să îndepărteze bunurile care le aparțin de pe proprietatea comună. O altă parte dintre procesele inițiate au țintit două construcții aflate pe terasa unuia dintre blocuri, care au fost ridicate fără acordul proprietarilor pe spațiile de folosință comună și fără autorizație de construire. De asemenea alte dosare au vizat un fost președinte al asociației, unele dintre considerentele pentru care au fost demarate o parte dintre aceste acțiuni având la bază faptul că timp de peste 9 ani a exercitat nelegal această calitate, refuzând să convoace conform prevederilor legale adunarea generală a proprietarilor, cu interesul vădit de a încasa salariul într-un mod necuvenit pe care și l-ar fi atribuit după bunul plac, fără a cere acordul proprietarilor ca președintele să fie remunerat, cu atât mai mult cu privire la cuantumul sumei. Solicitarea formulată instanței de judecată fiind aceea de obligare a președintelui să restituie către asociație suma de 124.020 lei, reprezentând valoarea salariilor aferente perioadei noiembrie 2014-martie 2019, Ia care să se adauge dobânda legală calculată de la data plății fiecăreia dintre sume și până la data restituirii integrale.

     Peste 90% din totalul proceselor au fost și sunt îndreptate împotriva asociației de proprietari, obiectele acestor dosare fiind diverse, dar predominând doar două-trei tipuri. Prin acțiunile deschise împotriva asociației s-a solicitat (dar nu limitativ):

• obligarea asociației de a demonta sistemului de supraveghere video pus în funcțiune pe proprietate comună și de asemenea obligația de a nu mai monta sisteme de supraveghere video pe spatiile de folosință comună, susținerea celui care a inițiat procesul fiind că în realitate scopul acestor camere video este acela de a urmări orei de plecare si de venire a proprietarilor și de a spiona locatarii pentru ca apoi aceștia sa fie ulterior șantajați cu imaginile surprinse;
• obligarea asociației de a formula cerere scrisă de închidere a unor conturi bancare, întrucât la avizier sunt afișate datele unui singur cont bancar, dar în realitate mai sunt deschise altele două la o altă bancă, susținerea fiind că prin intermediul acestor două conturi se desfășoară adevărate operațiuni de spălare de bani;
• obligarea asociației de a înmâna proprietarului care a deschis procesul cheile de la toate spațiile aflate pe proprietatea comună și având în vedere că asociația nu s-a conformat hotărârii definitive a instanței și nici a titlului executoriu emis, proprietarul a solicitat instanței să oblige asociația la plata unor despăgubiri, întrucât nu a obținut realizarea efectivă a dreptului recunoscut;
• obligarea asociației de a comunica copii xerox de pe toate contractele cu cabinete de avocatură și avocați pentru o perioadă de peste 8 ani, precum și copii xerox de pe toate ordinele de plată și de pe toate chitanțele prin care s-au făcut plăți către avocați și cabinete de avocatură, întrucât de când a devenit proprietar al apartamentului din cadrul condominiului, a încercat de mai multe ori să se informeze la sediul asociației și să încerce să discute cu reprezentatul acesteia, însă aceste acțiuni nu au dus la niciun rezultat concret, mai mult de atât niciodată nu i s-au pus la dispoziție actele solicitate pentru a verificarea corectitudinii repartizării veniturilor și cheltuielilor. Observând și alte nereguli în activitatea asociației și considerând că există suspiciuni rezonabile de încărcare a cotelor de întreținere și scurgeri de bani, susținerea proprietarului a fost că cei din conducerea asociației au intrat în panică când a deschis acțiunile în instanță și au început să cheltuiască bani pe avocați (fiind puse facturi emise de avocați cu sume fabuloase pentru asociație), în încercarea de a ascunde sau de a scăpa de atragerea răspunderii pentru faptele lor, în cutiile poștale;
• de asemenea o bună parte a proceselor deschise a fost și este legată de anumite sume cu titlu de penalități pe care proprietarul dorește să le pună în sarcina asociației, întrucât de-a lungul timpului nu i-au fost comunicate anumite documente, nici ca urmare a hotărârii definitive a instanței de judecată și nici ca urmare a  titlurilor executorii emise. Printre documentele solicitate asociației s-au numărat: extrase de cont, diverse contracte ale asociației încheiate sau prelungite, copii xerox de ordine de plată și chitanțe prin care s-au efectuat diferite plăți și alte documente specifice activității administrative și nu numai a asociației de proprietari.

     O parte semnificativă a acestor acțiuni au fost respinse de instanțe, ori prin ridicarea unor excepții, ori pe fond din cauza formulării defectuoase a cererii de chemare în judecată. O altă parte și ea importantă a proceselor a fost câștigată de proprietar.

     Întrebarea este dacă în urma unei astfel de acțiuni de o așa amploare (al cărui scop n-am să-l comentez) și întinsă pe o perioadă lungă de timp, se va îndrepta ceva în activitatea respectivei asociații și proprietarii din acel condominiu vor înțelege că este nevoie ori de implicarea lor directă privind bunul mers al asociației în ceea ce însemnă o reprezentare corectă și bazată pe prevederile legale, ori de susținere a celor care doresc să facă acest lucru, cunoscând și înțelegând ceea ce au de întreprins, într-un mod în care să fie în interesul și în direcția respectării și apărării drepturilor tuturor proprietarilor din acel condominiu.

Florian Munteanu, site manager

Alte Articole