Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Legea 196/2018 și aplicarea sancțiunii cu avertismentul
Într-un condominiu, lucrările necesare pentru remedierea unei defecțiuni la instalațiile comune pot ajunge, uneori, să depindă de accesul într-o proprietate individuală. În astfel de situații, interesul unui singur proprietar nu poate fi desprins de consecințele pe care lipsa intervenției le poate produce asupra celorlalți proprietari și asupra proprietății comune. Tocmai de aceea, Legea 196/2018 stabilește obligația proprietarului de a permite accesul atunci când acesta este necesar pentru inspectarea, repararea sau înlocuirea unor elemente de proprietate comună.
Un exemplu în acest sens s-a întâlnit și în cazul unui imobil din municipiul Constanța, unde o avarie la coloanele de apă a generat infiltrații care au afectat atât scara blocului, cât și trei apartamente. Umezeala a dus la udarea pereților și la apariția mucegaiului în locuințele afectate, iar lucrările necesare pentru remedierea avariei puteau fi efectuate numai prin accesul în apartamentul unuia dintre proprietari. Acesta a refuzat timp de mai multe luni să permită accesul unei persoane autorizate pentru a realiza lucrările de reparații necesare, Între timp, efectele umezelii deveniseră tot mai vizibile, ajungându-se să se desprindă bucăți de tencuială de pe zidurile blocului.
De aici a pornit demersul celor trei proprietari afectați, care, în lipsa unei înțelegeri cu vecinul lor, au apelat ca și prim demers la sprijinul serviciului specializat din cadrul Primăriei Municipiului Constanța, prin sesizările înaintate și înregistrate la datele de 26.11.2023 și 26.03.2024.
În urma celor reclamate și a constatărilor efectuate în teren de inspectorii din cadrul serviciului specializat au fost emise somații atât către asociația de proprietari, în vederea efectuării lucrărilor de reparații necesare, cât și către proprietarul apartamentului prin care se putea realiza intervenția. Acestuia din urmă i s-a solicitat să colaboreze cu reprezentanții asociației și să permită accesul în proprietatea sa individuală pentru efectuarea reparației la elementele de proprietate comună.
Art. 31 alin. (1) din Legea 196/2018: „Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociației de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii / reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.”
Întrucât trecuseră deja peste 5 luni doar până la momentul primei sesizări scrise adresate primăriei, iar proprietarul continua să nu permită accesul în locuința sa, în pofida solicitărilor și notificărilor transmise de inspectorii Primăriei Municipiului Constanța, la data de 09.04.2024 a fost încheiat procesul-verbal de contravenție prin aplicarea unei amenzi în cuantum de 500 de lei, prevăzută de art. 102 din Legea 196/2018.
Proprietarul în cauză s-a adresat instanței de judecată și a solicitat anularea procesului-verbal de contravenție. În susținerea cererii, acesta a arătat că de ceva timp nu mai locuia la respectiva adresă, din cauza unor probleme de sănătate de care se putea îngriji mai bine la o altă reședință pe care o deținea. Din acest motiv, a susținut că nu a putut lua la cunoștință de demersurile președintelui asociației referitoare la reparațiile necesare asupra proprietății comune, lucrări care puteau fi realizate numai prin accesul în proprietatea sa din respectivul condominiu.
Conform art. 102 alin. (5) din Legea 196/2018, dacă contravenientul se află la prima încălcare a obligației legale, organul constatator poate aplica sancțiunea avertismentului, conform prevederilor legale în vigoare, numai în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. a), b), j) sau s). Fapta pentru care fusese aplicată amenda de 500 de lei nu se încadra în aceste situații, fiind prevăzută de art. 102 alin. (1) lit. d), motiv pentru care organul constatator nu putea aplica doar avertismentul.
Cu toate acestea, instanța de judecată a reținut că restricția prevăzută de lege privește strict sancțiunea pe care o putea aplica agentul constatator și nu împiedică instanța să reindividualizeze sancțiunea în funcție de circumstanțele concrete ale cauzei. În acest sens, au fost avute în vedere anumite elemente specifice, precum faptul că proprietarul nu locuia efectiv în imobilul respectiv și nu a putut lua la cunoștință de adresele transmise, precum și vârsta înaintată și necesitatea de a se îngriji de starea sa de sănătate. Apreciind că, în aceste condiții, o măsură mai blândă era suficientă, instanța a înlocuit amenda de 500 de lei cu sancțiunea avertismentului.
Speța arată că limitele stabilite de Legea 196/2018 pentru aplicarea acestei sancțiuni de către agentul constatator nu înlătură posibilitatea ca, în cadrul controlului exercitat asupra procesului-verbal de contravenție, instanța de judecată să analizeze sancțiunea aplicată și să dispună reindividualizarea acesteia. Astfel, chiar dacă pentru fapta săvârșită inspectorul nu putea aplica direct această sancțiune, instanța a apreciat, în raport cu împrejurările concrete ale cazului, că amenda aplicată nu se mai impunea și a dispus înlocuirea acesteia.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
