Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.

URMĂREȘTE-NE:

CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro

     Pentru mulți proprietari, relația cu asociația începe și se termină în ziua în care este afișată lista de plată. În realitate însă, viața într-un condominiu nu înseamnă doar obligația de a plăti întreținerea, ci și exercitarea unor drepturi pe care legea le recunoaște fiecărui proprietar.

     Aceste drepturi nu reprezintă simple prevederi cuprinse în textul legii. Ele au rolul de a asigura transparența activității asociației de proprietari, de a permite implicarea proprietarilor în luarea deciziilor și de a crea mecanisme prin care eventualele nereguli pot fi sesizate și corectate.

     Cu alte cuvinte, Legea 196/2018 nu îi transformă pe proprietari în simpli plătitori ai cheltuielilor comune, oferindu-le instrumentele necesare pentru a pentru a contribui și a se implica în ceea ce înseamnă buna funcționare a asociației de proprietari.

Dreptul de a cunoaște activitatea asociației

     În nicio asociație activitatea nu se desfășoară în mod transparent dacă proprietarii nu au posibilitatea de a cunoaște modul în care funcționează și este administrată. Tocmai de aceea, Legea 196/2018 recunoaște dreptul proprietarilor de a solicita informații și de a avea acces, în condițiile legii, la documentele care privesc activitatea asociației.

     Administrarea unui condominiu presupune încheierea de contracte, încasarea contribuțiilor proprietarilor, efectuarea de plăți și adoptarea unor hotărâri care produc efecte asupra întregii comunități. Toate aceste activități trebuie să poată fi cunoscute și verificate de proprietari, deoarece ele privesc administrarea proprietății comune și utilizarea fondurilor colectate de la aceștia.

Dreptul de a verifica documentele și situația financiară

     Dreptul la informare ar fi lipsit de conținut dacă proprietarii nu ar putea verifica documentele care stau la baza activității asociației. De aceea, legea le oferă posibilitatea proprietarilor de a solicita documente și de a analiza modul în care sunt gestionate fondurile comune. Acest drept devine deosebit de important atunci când apar neclarități privind anumite cheltuieli, executarea unor contracte sau modul în care au fost utilizate sumele încasate de la proprietari.

Dreptul de a solicita și de a obține explicații cu privire la listele de plată

     Lista lunară de plată este documentul care îi interesează cel mai mult pe proprietari. Ea stabilește contribuția fiecăruia la cheltuielile comune și, tocmai din acest motiv, orice sumă înscrisă pe listă trebuie să poată fi explicată.

     Legea 196/2018 le oferă proprietarilor posibilitatea de a solicita explicații cu privire la modul de calcul al cheltuielilor și, atunci când apreciază că acestea au fost stabilite cu încălcarea prevederilor legale, de a le contesta în condițiile prevăzute de lege.

     În situațiile în care există suspiciuni serioase privind evidența financiar-contabilă, proprietarii pot solicita, pe cheltuiala proprie, efectuarea unei expertize contabile. Deși este un instrument utilizat mai rar, acesta poate contribui la clarificarea unor aspecte care nu pot fi lămurite doar prin consultarea documentelor contabile.

Dreptul de a utiliza părțile comune ale condominiului

     Legea 196/2018 recunoaște dreptul proprietarilor de a utiliza părțile comune potrivit destinației lor și cu respectarea prevederilor legale, a hotărârilor adunării generale și, după caz, a regulamentului condominiului.

     Acest principiu exprimă una dintre regulile esențiale ale vieții în comun: niciun proprietar nu își poate exercita drepturile într-un mod care să îi împiedice pe ceilalți coproprietari să beneficieze de aceleași drepturi.

Dreptul membrilor proprietari de a participa la luarea deciziilor în cadrul asociației

     Poate cel mai important drept recunoscut membrilor proprietari este participarea la adunarea generală.

     Acolo se aprobă bugetul asociației, se stabilesc investițiile, se aleg organele de reprezentare și se adoptă hotărâri care influențează modalitatea în care este administrat condominiul, uneori pentru perioade îndelungate.

     Participarea la adunarea generală înseamnă mai mult decât exprimarea unui vot. Înseamnă posibilitatea de a pune întrebări, de a solicita explicații, de a formula propuneri și de a contribui la adoptarea unor decizii care privesc întreaga comunitate.

     În același timp, fiecare membru proprietar are dreptul de a alege și de a fi ales în structurile de conducere ale asociației, în condițiile prevăzute de lege.

     În practică, multe dintre problemele întâlnite în cadrul asociațiilor de proprietari nu apar pentru că legea nu oferă soluții, ci pentru că în general prea puțini proprietari participă la luarea deciziilor. O asociație funcționează cu atât mai bine cu cât proprietarii sunt mai interesați și implicați în activitatea acesteia.

Dreptul de a solicita respectarea și aplicarea corectă a legii

     Drepturile recunoscute proprietarilor ar avea o valoare redusă dacă legea nu ar pune la dispoziție și mijloace prin care acestea pot fi apărate.

     Atunci când un proprietar apreciază că o hotărâre a adunării generale a fost adoptată cu încălcarea legii sau îi afectează drepturile, acesta poate solicita instanței de judecată anularea, în tot sau în parte, a hotărârii respective, în condițiile prevăzute de Legea 196/2018.

     În anumite situații, proprietarii se pot adresa și compartimentelor specializate din cadrul autorităților administrației publice locale, care au atribuții de sprijinire, îndrumare și control al asociațiilor de proprietari. De asemenea, membrii asociației pot solicita efectuarea unui control financiar, în condițiile stabilite de lege.

     Aceste mecanisme au același scop: respectarea prevederilor legale și protejarea intereselor legitime ale proprietarilor.

Concluzie

     Privite împreună, drepturile prevăzute de Legea 196/2018 au un scop comun: acela de a transforma proprietarii din simpli plătitori ai cheltuielilor de întreținere în participanți activi la luarea deciziilor în cadrul asociației.

     O asociație de proprietari funcționează cu adevărat bine atunci când obligațiile sunt respectate, iar drepturile sunt cunoscute și exercitate cu bună-credință. Legea 196/2018 oferă proprietarilor instrumentele necesare pentru a participa activ la buna funcționare a asociației.

     Cunoașterea drepturilor nu garantează, de una singură, o reprezentare corectă a proprietarilor și o administrare transparentă Însă, ignorarea lor reprezintă de cele mai multe ori, primul pas către conflicte, abuzuri și încălcarea legii.

Florian Munteanu┃asociatii360.ro

Alte Articole