Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Fond de reparații repartizat cu încălcarea dispozițiilor legale – instanța a dispus recalcularea contribuțiilor proprietarilor
Modul în care sunt stabilite și repartizate cheltuielile unei asociații de proprietari poate deveni, uneori, motiv de neînțelegere între proprietari și chiar de contestare în instanță. O astfel de situație a apărut într-un caz în care un proprietar a pus sub semnul întrebării mai multe hotărâri ale unor adunări generale referitoare la repartizarea fondului de reparații.
Adunarea generală a unei asociații de proprietari poate adopta o hotărâre privind modul de repartizare a unor cheltuieli, însă o astfel de decizie trebuie să respecte prevederile legale aplicabile. În situația în care criteriul stabilit de proprietari contravine legii, hotărârea poate ajunge în fața instanței de judecată.
În acest context, proprietarul a contestat mai multe hotărâri adoptate în carul mai multor adunării generale prin care fondul de reparații fusese repartizat în mod egal pe fiecare apartament, fără să se țină cont de cotele părți indivize aferente proprietăților individuale. În susținerea acțiunii, acesta a arătat că hotărârile respective fuseseră votate preponderent de proprietarii unor apartamente cu suprafețe mai mari, care, prin repartizarea egală a sumelor, ajungeau să contribuie mai puțin decât ar fi trebuit potrivit cotelor-părți indivize.
În concret, proprietarul a cerut instanței anularea a cinci hotărâri adoptate în cadrul unor adunări generale desfășurate pe parcursul a trei ani, respectiv la datele de 07.06.2020, 25.10.2020, 07.09.2021, 17.03.2022 și 04.06.2023. Prin aceste hotărâri se stabilise ca fondul de reparații să fie colectat și repartizat în mod egal pe unitate imobiliară, respectiv pe apartament, fără să se țină cont de cota parte indiviză sau de suprafața înscrisă în acordul de asociere ori în cartea funciară.
Totodată, proprietarul a solicitat ca asociația să recalculeze fondul de reparații pentru întreaga perioadă de trei ani, astfel încât contribuțiile să fie stabilite în raport cu cotele părți indivize și cu prevederile legale în vigoare.
Din punct de vedere legal, situația este clarificată de dispozițiile Legii 196/2018. Potrivit art. 75 din Legea 196/2018, cheltuielile asociațiilor de proprietari se repartizează, în cazul cheltuielilor pe cotă parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale. Același articol prevede că asociația de proprietari are obligația să respecte prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, iar hotărârile adunării generale luate cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.
De asemenea, potrivit art. 85 din Legea 196/2018 cheltuielile pe cotă parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, inclusiv cele aferente fondului sau fondurilor constituite pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, consolidare, reabilitare, eficiență energetică sau modernizare a părților de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună.
În aceste condiții, instanța de judecată a constatat că cele cinci hotărâri ale adunărilor generale sunt nule de drept în ceea ce privește modul în care fusese repartizat fondul de reparații. Repartizarea egală pe unitate imobiliară fusese stabilită fără să se țină cont de cota parte indiviză aferentă fiecărei proprietăți, contrar prevederilor legale. Instanța a admis, astfel, atât cererea privind anularea celor cinci hotărâri, cât și solicitarea referitoare la recalcularea sumelor aferente fondului de reparații repartizate proprietarilor pe parcursul celor trei ani.
Hotărârea instanței readuce în atenție un principiu important pentru funcționarea unei asociații de proprietari: deciziile adoptate de proprietari în cadrul adunării generale trebuie să fie puse în acord cu prevederile Legii 196/2018, iar atunci când repartizarea se face cu încălcarea dispozițiilor care reglementează repartizarea cheltuielilor, efectele nu rămân doar la nivelul unei liste de plată, ci pot ajunge, așa cum s-a întâmplat în acest caz, până în fața instanței de judecată.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
