DESPRE PROIECT: asociatii360.ro a fost conceput din dorința de a evidenția poziția de extremă vulnerabilitate în care se află proprietarul, gravele problemele de funcționalitate ale Legii 196/2018, dar și de felul în care această lege este înțeleasă și aplicată de persoanele implicate în activitatea asociațiilor de proprietari.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT: florian.munteanu@asociatii360.ro
Dreptul la libera asociere a proprietarilor din condominii, condiționat de unii dezvoltatori imobiliari
Una dintre obligațiile dezvoltatorilor imobiliari este aceea de a de a-i informa pe noii proprietari care achiziționează locuințe sau spații cu altă destinație decât cea de locuit în ansamblurile rezidențiale pe care le-au construit, asupra necesității constituirii asociației de proprietari.
O înființare rapidă a asociației de proprietari este esențială atât pentru administrarea eficientă a condominiului, cât și pentru ca proprietarii să se poată organiza în vederea respectării și exercitării drepturilor care le sunt conferite prin prevederile Legii 196/2018. Amânarea sau (mai grav) împiedicarea unui astfel de pas poate duce la generarea unor probleme de ordin administrativ și financiar pe termen lung, în detrimentul proprietarilor.
Legea 196/2018, care reglementează organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, prevede la articolul 14 că „În cazul condominiilor din ansamblurile rezidențiale, proprietarii / dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociațiilor de proprietari, în condițiile prezentei legi.” Neîndeplinirea acestei obligații legale de către dezvoltatorii imobiliari poate fi sancționată în conformitate cu prevederile art. 102 (1) lit. o) coroborat cu art. 102 (2) lit. e) cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei – aceste tipuri de amenzi pot fi aplicate de către primari, de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală, după caz.
Cu toate că legislația este clară în privința faptului că dezvoltatorii imobiliari trebuie sa asigure tuturor proprietarilor condiții care să faciliteze libera asociere, există și situații în care nu nu mai că acest fapt nu se întâmplă, dar prin anumite clauze contractuale regăsite în documentele încheiate la vânzarea, respectiv achiziția proprietății individuale, sunt descurajate posibilele încercări ale proprietarilor de a se asocia.
Un astfel de exemplu l-am regăsit la un cunoscut dezvoltator, care a ridicat ansambluri rezidențiale atât în Constanța, dar și în alte localități din țară, și care prin contractele pe care le-a încheiat cu noii proprietari, își impune propria administrare a condominiului pe o perioadă de 20 de ani, cu posibilitatea ca perioada în care este prestat acest serviciu să fie prelungită prin nedenunțarea acestor prevederi contractuale cu cel puțin 180 de zile înainte de se a ajunge la termen.
Prin semnarea contractului, noii proprietari își mai asumă că în cazul în care se vor asocia și se va constitui asociația de proprietari, își vor exercita drepturile și își vor asuma obligațiile, așa cum decurg ele din prevederile contractuale (din nu așa cum sunt prevăzute de Legea 196/2018). Mai mult de atât, în cazul înstrăinării apartamentelor sau a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuit, sau a unor părți din acestea, cei care cumpără respectivele proprietăți vor avea obligația de a-și exercita la rândul lor drepturile și asuma obligațiile, așa cum rezultă din prevederile contractuale asumate de primul cumpărător, existând o în acest sens clauză prin care această subrogare a drepturilor va fi prevăzută expres în noul actul de înstrăinare al proprietății individuale.
Ca și măsură sancționatorie, clauzele contractuale prevăd că prin încălcarea celor menționate mai sus, proprietarul este obligat la plata unei penalități egală cu suma datorată pentru serviciul de administrare a condominiului pentru o perioadă de 3 ani.
Acest tip de abordare este vădit împotriva drepturilor conferite de Legea 196/2018 proprietarilor din condominii, aceștia fiind constrânși prin ceea ce au semnat să rămână captivi serviciilor și tarifelor impuse de o firmă prin care este administrat condominiul, și care se află sub umbrela dezvoltatorului imobiliar.
Așa cum reiese din prevederile Legii 196/2018 pe care deja le-am arătat, proprietarii au posibilitatea de a sesiza administrația publică locală și de a solicita aplicarea măsurilor contravenționale prevăzute de lege; în plus ar trebui să se adreseze instanțelor de judecată pentru a cere anularea clauzelor contractuale abuzive, astfel încât să-și poată exercita neîngrădit dreptul la libera asociere.
Florian Munteanu, site manager
Alte Articole
