DESPRE PROIECT:  asociatii360.ro a fost conceput din dorința de a evidenția poziția de extremă vulnerabilitate în care se află proprietarul, gravele problemele de funcționalitate ale Legii 196/2018, dar și de felul în care această lege este înțeleasă și aplicată de persoanele implicate în activitatea asociațiilor de  proprietari.

URMĂREȘTE-NE:

CONTACT: florian.munteanu@asociatii360.ro

     În funcție de modul de calcul și de criteriile de repartizare, cheltuielile asociațiilor de proprietari se împart în următoarele categorii (care sunt detaliate în cadrul articolelor 82-93 din Legea 196/2018):

• cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietățile individuale;
• cheltuieli pe consumuri individuale;
• cheltuieli pe cotă-parte indiviză, care se calculează în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
• cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
• cheltuieli pe consumatori tehnici;
• cheltuieli de altă natură.

     În ceea ce privește obligația achitării cotelor de întreținere de către proprietari, aceasta este evidențiată atât prin art. 48 (5) care prevede că „Hotărârile luate, în conformitate cu prevederile alin. (1)-(4), obligă toți proprietarii să participe, în proporțiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor, precum și la cheltuielile de funcționare, administrare, întreținere și de înlocuire a părților comune sau a elementelor transformate sau create.”, cât și prin art. 75(4) unde se arată că „Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.”

     Atenție, obligația achitării cotelor de contribuție revine tuturor proprietarilor, nu doar celor care au calitatea de membri ai asociației. Prin urmare renunțarea la calitatea de membru al asociației nu duce la stingerea obligativității achitării cotelor de întreținere sau a unei părți din acestea!

     Mai trebuie ținut cont de faptul că repartizarea cheltuielilor unei asociații de proprietari trebuie făcută la nivel de condominiu (imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale) și nu la nivel de scară, tronson sau bloc (în cazul în care blocul are elemente comune – inclusiv teren – cu un alt imobil, așa cum este cazul ansamblurilor rezidențiale și nu numai). Din păcate la nivelul țării sunt zeci (poate sute) de asociații care au în componență imobile ce nu au nimic în comun între ele, deși în mod normal (și legal) asociațiile de proprietari ar fi trebuit să fie înființate la nivel de condominiu (așa cum reiese din definiția regăsită la art. 2 lit. d) din Legea 196/2018), același aspect fiind prevăzut și în Legea 230/2007 (abrogată). Termenul de „condominiu” este utilizat de Legiuitor și în privința definiției și calculării cotei părți indivize: art. 2 lit. l – „cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu.”)

     Important de reținut este că asociațiile de proprietari au obligația de a respecta prevederile legale privind modalitatea de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generată cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept. În plus, orice proprietar sau orice persoană interesată se poate adresa instanței de judecată și poate cere recuperarea prejudiciului care i s-a creat ca urmare a unei hotărâri a adunării generale ce este contrară legii (așa cum ar fi spre exemplu cea referitoare la repartizarea cheltuielilor altfel decât dispun reglementările legale în vigoare).

P.S.: 1) Repartizarea diferențelor de apă nu este reglementată de Legea 196/2018, prin urmare cade în sarcina adunării generale să adopte o astfel de hotărâre. Variantele de împărțire a acestor tipuri de cheltuieli pot fi: a) în funcție de consumul individual; b) pe numărul de persoane care locuiesc în proprietățile individuale; c) în funcție de cota-parte indiviză; d) egal pe numărul de apartamente.

        2) În ceea ce privește veniturile asociațiilor de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 15 alin. 1 lit. c din Legea 227/2015 (Codul fiscal), acestea sunt scutite de impozit cât timp sunt adăugate fondului de reparații și utilizate pentru „îmbunătățirea utilităților și a eficienței clădirii, pentru întreținerea și repararea proprietății comune.”

Florian Munteanu, site manager

Alte Articole