Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.

URMĂREȘTE-NE:

CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro

     Cheltuielile unei asociații de proprietari trebuie repartizate potrivit criteriilor stabilite de Legea 196/2018. Nu este suficient ca o cheltuială să existe și să fie justificată, ea trebuie să și fie repartizată proprietarilor în conformitate cu prevederile legale.

     În funcție de modul de calcul și de criteriile de repartizare, art. 75 alin. (2) din Legea 196/2018 împarte cheltuielile asociației de proprietari în șase categorii: cheltuieli pe număr de persoane, cheltuieli pe consumuri individuale, cheltuieli pe cotă-parte indiviză, cheltuieli pe beneficiari, cheltuieli pe consumatori tehnici și cheltuieli de altă natură. Modalitatea de repartizare a acestora este detaliată în art. 82-93 din același act normativ.

     Cheltuielile pe număr de persoane sunt cele pentru care criteriul de repartizare îl reprezintă numărul persoanelor care locuiesc sau desfășoară activități în proprietățile individuale. În cazul cheltuielilor pe consumuri individuale se are în vedere consumul determinat prin contoare, repartitoare de costuri sau prin alte modalități prevăzute de legislația aplicabilă. Urmează cheltuielile pe beneficiari, aferente unor servicii individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației, precum și cheltuielile pe consumatori tehnici și cheltuielile de altă natură, fiecare având propriile reguli de repartizare.

     Pentru că în multe dintre asociații au o pondere foarte mare, o categorie aparte este reprezentată de cheltuielile pe cotă-parte indiviză, care privesc proprietatea comună a condominiului. Acestea se repartizează proporțional cu cota-parte de proprietate comună care revine fiecărui proprietar și pot include cheltuieli pentru întreținerea, repararea, exploatarea, consolidarea sau reabilitarea proprietății comune, precum și alte cheltuieli prevăzute de lege care au legătură cu aceasta.

     Cota-parte indiviză reprezintă cota de proprietate comună forțată care îi revine fiecărui proprietar din condominiu și se calculează, potrivit art. 2 lit. l) din Legea 196/2018, ca raport între suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%, iar în cazul în care acest lucru nu se întâmplă, acestea trebuie recalculate potrivit suprafețelor utile.

     Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune doar pentru faptul că renunță la folosirea unei părți din proprietatea comună, regulă prevăzută în mod expres la art. 75 alin. (4). Prin urmare, faptul că un proprietar nu folosește efectiv o anumită parte comună nu îi permite să decidă unilateral că nu mai contribuie la cheltuielile aferente acesteia. Obligația de a participa la aceste cheltuieli decurge din calitatea de proprietar și nu poate fi înlăturată prin simpla renunțare la folosirea părții comune respective. Există însă excepția prevăzută la alin. (5), care permite, în baza hotărârii adunării generale, exceptarea de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului a proprietarilor care locuiesc la anumite niveluri ale clădirii.

     Potrivit art. 48 alin. (5), hotărârile luate în condițiile legii îi obligă pe toți proprietarii să participe la cheltuielile de funcționare, administrare, întreținere și modernizare a proprietății comune. Această obligație îi revine fiecărui proprietar din condominiu, indiferent dacă folosește sau nu o anumită parte din proprietatea comună și nu este condiționată de calitatea de membru al asociației de proprietari. Prin urmare, renunțarea la această calitate nu îl exonerează pe proprietar de obligațiile care decurg din deținerea proprietății.

     Un alt aspect important ține de modul în care se face repartizarea cheltuielilor. Ca regulă generală, aceasta se raportează la întregul condominiu, ceea ce este firesc atât timp cât cheltuielile legate de proprietatea comună decurg din drepturile și obligațiile pe care toți proprietarii le au asupra acesteia.

     Important este și faptul că asociația nu poate modifica prin hotărârea adunării generale criteriile de repartizare stabilite de lege. Art. 75 alin. (3) prevede că asociația de proprietari are obligația să respecte prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, iar hotărârile adunării generale luate cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept. Proprietarii pot lua decizii cu privire la administrarea condominiului, însă nu pot transforma, prin simplul vot al adunării generale, o cheltuială care trebuie repartizată într-un anumit mod într-una repartizată după un criteriu ales de asociație, în caz contrar există posibilitatea de a fi puși în situația de a-și asuma efectele legii.

     Pe lângă cheltuielile curente, asociația constituie, în condițiile legii și potrivit hotărârilor adunării generale, fondul de reparații și fondul de rulment, sau alte fonduri speciale, iar proprietarii au obligația de a contribui la acestea. Fondul de reparații este destinat lucrărilor privind proprietatea comună, în timp ce fondul de rulment este constituit pentru asigurarea sumelor necesare efectuării plăților curente ale facturilor emise de furnizori.

     Fiecare cheltuială a asociației de proprietari trebuie să aibă un temei și să fie repartizată potrivit criteriilor prevăzute de Legea 196/2018. Atunci când un proprietar nu înțelege cum a fost stabilită existența unei sume în lista de plată sau consideră că aceasta a fost repartizată greșit, are dreptul să solicite explicații și documente justificative. Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii și produce un prejudiciu, proprietarul sau orice altă persoană interesată se poate adresa instanței de judecată, în condițiile prevăzute de Legea 196/2018.

     Notă: în ceea ce privește veniturile obținute de asociațiile de proprietari din exploatarea proprietății comune, acestea beneficiază, în condițiile art. 15 alin. (1) lit. c) din Codul fiscal, de un regim de neimpozitare pentru veniturile obținute și utilizate, dacă au ca și destinație îmbunătățirea utilităților și a eficienței clădirii, precum și pentru întreținerea și repararea proprietății comune.

Florian Munteanu┃asociatii360.ro

Alte Articole