Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Cazul Maurer Residence din Târgu Mureș - cine decide administrarea unui condominiu: dezvoltatorul imobiliar sau proprietarii?
La Maurer Residence din Târgu Mureș, modul în care este stabilit și gestionat costul administrării complexului rezidențial a stârnit nemulțumirea mai multor proprietari, după ce societatea Maurer Administration Mureș SRL a anunțat majorarea tarifelor de administrare începând cu 1 ianuarie 2027.
Decizia a determinat mai mulți proprietari să solicite explicații și să ceară clarificări cu privire la cheltuielile de administrare, dar și la modul în care sunt luate deciziile care privesc întregul ansamblu.
Mai exact, Maurer Administration Mureș SRL, societatea care asigură administrarea și întreținerea complexului, a anunțat majorarea cu 50% a tarifelor începând cu 1 ianuarie 2027. Pentru apartamente, tariful urma să crească de la 0,40 la 0,60 euro/mp, iar pentru balcoane, terase și locuri de parcare, de la 0,20 la 0,30 euro/mp. În urma reacției proprietarilor, societatea a anunțat amânarea majorărilor până la discuțiile cu reprezentanții fiecărui bloc. Reprezentanții societății au susținut că tarifele și condițiile de majorare au fost comunicate la momentul promisiunii de vânzare-cumpărare și că au fost incluse în clauzele contractelor.
Dincolo de nemulțumirea legată de majorarea tarifelor, situația ridică problema drepturilor pe care proprietarii le au în privința administrării condominiului și a modului în care acestea sunt reglementate de Legea 196/2018.
Legea stabilește încă de la momentul vânzării locuințelor o obligație importantă pentru dezvoltator. Potrivit art. 14, acesta trebuie să informeze cumpărătorii cu privire la necesitatea înființării asociației de proprietari. Art. 3 alin. (1) din Legea 196/2018 prevede că asociația de proprietari se constituie în scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce revin proprietarilor asupra proprietății comune. La rândul său, art. 11 alin. (1) definește asociația ca forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea și reabilitarea proprietății comune.
Prin urmare, asociația nu reprezintă doar o formă de organizare administrativă, ci cadrul juridic prin care proprietarii își exercită drepturile și își îndeplinesc obligațiile cu privire la proprietatea comună.
Legea stabilește și modul în care se ia decizia de constituire a asociației. Potrivit art. 13 alin. (1), asociația de proprietari se poate constitui prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu. De asemenea, art. 15 alin. (1) prevede că proprietarii se întrunesc pentru a hotărî asupra constituirii asociației, a persoanei care va întocmi acordul de asociere și statutul, precum și asupra celorlalte aspecte necesare organizării acesteia. Așadar, decizia de constituire aparține proprietarilor, nu dezvoltatorului imobiliar.
Aceeași logică se regăsește și în prevederile referitoare la alegerea administratorului. Potrivit art. 53 lit. k), adunarea generală mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului. Mai mult, art. 63 alin. (3) stabilește că administratorul este desemnat de comitetul executiv, reprezentat de președintele asociației, în baza mandatului acordat de adunarea generală. Astfel, legea stabilește atât cine desemnează administratorul, cât și în ce condiții se face această desemnare. Totodată, art. 63 alin. (1) și (2) prevede că administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea și reabilitarea proprietății comune sunt în responsabilitatea asociației de proprietari, care încheie contractele necesare cu prestatorii de servicii, în numele proprietarilor.
Aceste dispoziții arată că administrarea proprietății comune nu poate fi desprinsă de drepturile proprietarilor și de mecanismele de decizie prevăzute de lege. O societate specializată poate presta servicii de administrare, însă desemnarea administratorului și încheierea contractului de administrare trebuie raportate la cadrul legal stabilit prin Legea 196/2018.
În acest context, existența unor clauze privind administrarea sau a unor contracte individuale încheiate la cumpărarea locuințelor nu înlătură, prin ea însăși, drepturile pe care legea le recunoaște proprietarilor și nici mecanismul legal de organizare și administrare a proprietății comune.
De asemenea, discuțiile cu reprezentanții fiecărui bloc pot constitui o modalitate de consultare, dar nu se substituie hotărârilor luate de proprietari prin organele asociației și nici atribuțiilor pe care legea le stabilește pentru adunarea generală, comitetul executiv și președinte.
Pentru cei care cumpără o locuință într-un ansamblu rezidențial, este important să acorde atenție clauzelor privind administrarea proprietății comune, serviciile contractate și costurile aferente, ținând cont și de drepturile pe care Legea 196/2018 le recunoaște tuturor proprietarilor. În cele din urmă, administrarea unui condominiu privește interesele comune ale proprietarilor, iar aceștia au dreptul să participe la deciziile care îi afectează, în condițiile stabilite de Legea 196/2018.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
