Asociații360 este un proiect editorial de analiză, opinie și informare care prezintă situații concrete din domeniul asociațiilor de proprietari prin raportare la cadrul legal aplicabil și care oferă opinii documentate privind interpretarea și aplicarea Legii 196/2018, formulând atunci când este cazul propuneri de îmbunătățire a acesteia.
URMĂREȘTE-NE:
CONTACT : florian.munteanu@asociatii360.ro
Asociațiile de proprietari se organizează și funcționează la nivel de condominiu
Atunci când vorbim despre o asociație de proprietari, este important să avem în vedere și legătura directă dintre aceasta și condominiul în care sunt situate proprietățile individuale.
Asociația de proprietari nu reprezintă doar o formă de organizare administrativă a proprietarilor, ci este construită în jurul unui condominiu, în cadrul căruia aceștia dețin și cote-părți indivize din proprietatea comună. În conformitate cu prevederile articolului 2 litera h) din Legea 196/2018, condominiul este constituit dintr-un „imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună”.
În realitate însă, întâlnim încă numeroase situații în care asociații de proprietari înființate în urmă cu 20-25 de ani sau poate mai recent, sunt organizate și funcționează într-o formă care nu mai corespunde dispozițiilor legale în vigoare. Vorbim despre asociații alcătuite din blocuri situate pe străzi diferite, uneori la distanțe apreciabile unele de altele, între care nu există niciun element de proprietate comună care să le lege.
În multe dintre aceste cazuri, problemele nu se limitează doar la forma de organizare a asociației. Proprietarii din fiecare imobil ajung, de multe ori, să se ocupe separat de problemele care îi privesc, iar așa-zisele adunări generale sunt convocate la nivelul fiecărui bloc sau chiar a fiecărei scări. În același timp, administrarea și reprezentarea asociației nu se realizează întotdeauna în maniera prevăzută de lege. Din acest motiv, revenirea la o organizare în acord cu dispozițiile legale poate deveni dificilă pentru asociațiile înființate cu mult timp în urmă.
Sunt rare situațiile în care proprietarii unui imobil, sătui de indolența cu care sunt tratați de cei care îi reprezintă, se mobilizează pentru a declanșa procedura de divizare față de asociația-mamă și de a-și înființa o nouă asociație de proprietari.
Deși legea este clară în privința organizării și funcționării unei asociații de proprietari la nivel de condominiu, există în continuare și situații în care se încearcă spre exemplu alipirea unui imobil la o asociație de proprietari existentă, chiar dacă între clădiri nu există niciun element de proprietate comună. Din fericire, unele dintre asemenea demersuri au fost respinse de instanțele de judecată.
Într-o astfel de conjunctură s-a aflat o asociație de proprietari din Mangalia, care a depus o cerere de modificare și completare a actelor constitutive la Judecătoria Constanța, instanța de judecată respingând acțiunea deschisă de asociație.
Prin acest demers s-a dorit alipirea unui bloc situat pe o stradă diferită și aflat la o distanță apreciabilă față de adresa la care se afla asociația de proprietari. Instanța de judecată a reținut că, din modalitatea în care erau descrise imobilele în acordul de asociere, respectiv prin situarea acestora pe străzi diferite, rezulta că blocurile sunt în fapt condominii distincte, care nu au elemente de proprietate comună și implicit cote-părți indivize comune. În aceste condiții, ele nu se pot constitui într-o singură asociație de proprietari, conform Legii 196/2018, pentru fiecare imobil în parte fiind necesară constituirea unei asociații de proprietari separate.
Pentru proprietari, o asociație organizată la nivelul condominiului în care locuiesc înseamnă, în primul rând, posibilitatea ca problemele care privesc imobilul și proprietatea comună să fie gestionate în cadrul aceleiași structuri, întrucât împărtășesc, în esență, aceleași interese. Între aceștia există o legătură concretă, determinată de faptul că folosesc și dețin în comun părți ale aceluiași condominiu, iar deciziile privind întreținerea, repararea sau administrarea acestuia îi privesc în mod direct pe toți.
Într-un asemenea cadru, problemele pot fi identificate, discutate și soluționate mult mai ușor, pornind de la nevoile și interesele comune ale proprietarilor, fără ca în aceeași structură să fie reunite interesele unor proprietari care locuiesc în imobile diferite și care nu au aceleași probleme de administrare, întreținere și modernizare a condominiului.
Când aceeași asociație reunește blocuri situate pe străzi și în zone diferite, între care nu există niciun element de proprietate comună, această legătură devine una mai degrabă formală. De aceea, organizarea și funcționarea asociației la nivel de condominiu nu reprezintă doar o cerință a legii, ci și modalitatea firească prin care interesele proprietarilor dintr-un imobil pot fi reprezentate mai eficient, iar administrarea proprietății comune se poate realiza mai simplu și mai clar.
Florian Munteanu┃asociatii360.ro
Alte Articole
