DESPRE PROIECT:  asociatii360.ro a fost conceput din dorința de a evidenția poziția de extremă vulnerabilitate în care se află proprietarul, gravele problemele de funcționalitate ale Legii 196/2018, dar și de felul în care această lege este înțeleasă și aplicată de persoanele implicate în activitatea asociațiilor de  proprietari.

URMĂREȘTE-NE:

CONTACT: florian.munteanu@asociatii360.ro

     Sumele cu titlu de restanță pe care un proprietar are obligația de a le achita asociației sunt acele cote de contribuție care au depășit perioada de 60 de zile de la termenul scadent al listei de plată, respectiv 90 de zile de la data afișării (în situația în care termenul de plată este de 30 de zile).

     Lista de plată a asociației de proprietari are regimul juridic al unei înștiințări de plată - atunci când în lista de plată sunt înregistrate sume cu titlu de restanță, administratorul asociației de proprietari este obligat să notifice în scris respectivul / respectivii proprietar(i) și să informeze președintele și comitetul executiv despre sumele restante.

     Legea 196/2018, art. 78 (2): „Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la avizier.”

     În ceea ce privește sumele cu titlu de restanță, asociația de proprietari poate stabili prin hotărârea adunării generale un sistem propriu de penalități, care nu pot fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și care se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent al listei de plată, fără ca suma penalităților să depășească suma la care s-au aplicat. Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere se utilizează cu prioritate pentru plata penalităților impuse asociației de proprietari de către terți, iar în situația în care asociația nu are de achitat penalități, aceste sume pot fi utilizate pentru reparațiile asupra proprietății comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului - sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere nu pot fi utilizate și în alte scopuri.

     Pe lângă acțiunea în instanță pentru sumele datorate cu titlu de restanță, asociația de proprietari are dreptul de a pune ipotecă legală asupra apartamentelor proprietarilor și un privilegiu asupra tuturor bunurilor din locuință - mai mult de atât, conform art. 33(9) din Legea 196/2018: „Președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată.

     Legea 196/2018, art. 80(4): „Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii imobiliare, legale, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar.”

     Dacă proprietarul cu restanțe efectuează o plată, acesta are dreptul de a preciza ce anume achită, iar asociația de proprietari are obligația de a scădea din datoriile acumulate sumele indicate de acesta. În situația în care proprietarul nu face trimitere la sumele pe care dorește să le stingă, și dacă nu există o hotărâre a adunării generale sau o prevedere a statutului asupra modului de stingere a sumele cu titlu de restanță, atunci se vor șterge sumele restante în ordinea vechimii lor, începând cu cea mai veche sumă cu titlu de restanță.

     Art. 2517 din Codul civil - Termenul general de 3 ani - Termenul prescripției este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen – și cum Legea 196/2018 nu prevede un termen de prescripție, ne vom raporta la prevederile codului civil. Prescripția se aplică numai sumelor cu titlu de restanță și poate fi constatată numai de către instanța de judecată. După împlinirea termenului de prescripție de 3 ani, asociația de proprietari nu mai poate pretinde executarea datoriei restante - executarea silită se poate realiza doar după parcurgerea tuturor etapelor în fața instanțelor de judecată.

     Este de domeniul evidenței că efectele nerecuperării sumelor cu titlu de restanțe nu pot duce decât un dezechilibru (uneori major) în activitatea asociațiilor de proprietari, ducând la la „topirea” fondului de rulment și după caz, a celorlalte fonduri pe care asociația le-a constituit, ajungându-se în final (dacă asociația nu inițiază demersurile necesare la timpul lor) ca toți proprietarii să plătească întregul prejudiciu creat - care pe lângă debitul datorat terților de către asociație, poate include (dar nu limitativ): penalități, cheltuieli de judecată, cheltuieli de executare, și de ce nu, la un moment dat, se poate ajunge la sistarea unora dintre utilități și/sau prestări de servicii.

Florian Munteanu, site manager

Alte Articole